超50城表态支持住房“以旧换新”
近日，多地密集出台住房“以旧换新”政策。
5月6日，武汉发布10条稳楼市新政，其中提出，推行“卖旧买新”交易新模式。2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。同时，组织金融机构提供长期低息贷款，支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。
同日，深圳优化房地产政策，其中提出，提升二手房交易便利化。支持在深圳市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。
5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议发起商品住房“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。首批参加倡议的房企20余家、房产中介近10家、项目30余个。参加活动的房企承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房产中介承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。上海房协倡议房企加大优惠力度，为“以旧换新”居民提供相应的优惠。
5月1日，无锡发布的稳楼市新政中提出，加大“卖旧买新”支持力度。凡是在2023年1月1日后，在无锡市区范围内出售自有住房，并于2024年5月1日起在市区范围内购置新建商品住房的家庭，给予政策支持。对购买新房的家庭，出售的原有住房可不受“在取得不动产权证2年内不可转让”的限制，按“先买后卖”顺序“卖旧买新”。同时，在2023年1月1日至2024年12月31日期间，在无锡市区范围内出售自有住房并于2024年5月1日至2024年12月31日期间，购买新房的家庭，给予“卖旧买新”契税补贴，套补贴总额最高不超过10万元。
据中指研究院监测数据，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。
各地“以旧换新”主要两种方式
从各地支持“以旧换新”的方式来看，中指研究院市场研究总监陈文静认为，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。除此之外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。
招商证券房地产行业首席分析师赵可进一步表示，根据部分城市已经出台的政策措施归纳，“以旧换新”模式可进一步细分为四种执行方式。一部分城市直接为“以旧换新”购房者提供购房补贴或契税补贴，如沈阳、徐州、扬州等；也有一些城市可以用二手住房抵扣新房购房款或直接收购二手住房，如太仓、苏州、郑州、南京等；而有的城市则更多通过调动市场主体，为“以旧换新”购房者提供购房一定期限内新房购房合同无责任解约、中介机构优先出售二手住房等支持措施，如绍兴、深圳、上海等；还有的城市则为“以旧换新”购房者提供首付比例、利率等优惠措施，如长沙等。
从资金来源来看，赵可指出，目前已有的地方层面“以旧换新”相关政策措施中，不管是购房补贴或是收购二手住房，资金或主要来自于地方财政资金及城投平台资金。至于收购住房的用途，他认为，将大概率用于长租房、保障性租赁住房等用途。
长江证券房地产行业首席分析师刘义指出，从已推出住房“以旧换新”政策的城市来看，整体以三四线城市为主，深圳、上海、郑州、南京、武汉、济南等一二线城市也明确支持，多数城市当前住宅库存去化周期偏高。
相关配套政策仍待进一步完善
尽管各地密集出台了“以旧换新”政策，但在陈文静看来，各地仍处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。
证券时报记者了解到，各地出台“以旧换新”政策后，公布落地进展的城市并不多。4月26日，郑州公布了二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作最新进展：此次郑州二手住房“以旧换新”试点收购500套，自4月20日试点工作启动以来，目前已接收群众网络报名申请368个，经初步审核，符合收购条件的房源194套，当下27套房源业主已确认换房意向。
郑州市住房保障和房地产管理局房地产市场监管处副处长娄延山表示，郑州市二手住房“以旧换新”政策的出台，为激活郑州存量房源市场注入确定性、释放流动性，收购回来的二手住房房源，未来将用于保障性租赁住房，进一步健全“市场+保障”的住房体系，为来郑就业的新市民、新青年提供更加舒适宜居的住房保障。
对于“以旧换新”整体效果不明显的原因，陈文静接受证券时报记者采访时指出，从当前主要的两种方式来看，中介优先售房模式主要面临二手房市场调整压力，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位，“以旧换新”购房者即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。而开发商或国资平台旧房收购模式，目前一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现“以旧换新”的目的；同时，多数城市旧房收购数量较少，不足以大规模释放置换需求。除此之外，居民就业、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。
陈文静认为，未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善，今年将有更多城市出台相关配套政策，进一步促进置换需求释放。
对于备受关注的二手房收购价格问题，如何确保评估价格反映市场真实水平？郑州城发安居公司执行董事兼总经理于通介绍，试点收购中，由郑州市住宅与房地产业协会组织房地产评估机构自愿报名，将符合条件的评估机构名单录入服务平台，形成名录库，并确保不少于三家评估机构，确保评估全面性、客观性。在具体评估方式上，由郑州城发安居公司随机抽取评估机构，按照市场化原则，结合郑州近期二手房成交价公开数据进行价格评估，评估价格作为未来群众售卖二手房的最终交易价格，确保群众在参加“以旧换新”活动中的权益不受损。
根据郑州的“以旧换新”方案，2024年全年，郑州计划通过两种方式完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。其中，通过郑州城市发展集团有限公司收购，试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套；通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。
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